社区是城市社会的细胞，也是城市管理的基本依托，和谐社区是和谐社会的基础。创建和谐社区中，当前百姓反映的焦点问题就是物业管理问题，社会对当前物业管理评价也是褒贬不一。

　　一、如何评价当前北京市物业管理现状

　　如何评价北京市物业管理发展现状，实际上就是如何给北京市物业管理定位的问题，可以用16个字来概括北京市物业管理现状，即起步较晚，发展迅速，成绩显著，存在矛盾。具体如下：

　　（一）起步较晚。

　　物业管理最早起源于19世纪60年代的英国，现代物业管理成熟于19世纪末至20世纪30年代的美国，香港在1954年由于借鉴了英国的经验成为了中国最早实施物业管理的地方，而深圳由于特区的优势成了我国大陆最早推行物业管理的地区，全国第一家物业管理公司就在1981年3月从深圳诞生。而北京市是从1995年市政府颁布《北京市居住小区管理办法》才开始推行物业管理的，相对于上述国家和地区，我们起步明显晚于他们。

　　（二）发展迅速。

　　北京市物业管理虽然起步晚，但发展速度迅速，经过近10年的发展，北京市物业管理从无到有，从小到大，已逐步从房地产业细分出来形成一个独立行业，其表现出良好的社会效益、经济效益日益明显。表现在：一是市场主体快速增加，1996年全市物业管理企业仅有80家，从业者4000余人，截至目前全市共有物业管理企业2300家，从业人员20万人。二是实行物业管理覆盖面逐步扩大，1996年，全市物业管理覆盖面仅为11％，到目前，全市实行物业管理总建筑面积达2.96亿平方米，实行物业管理的项目共4204个，小区2911个，物业管理已从居住小区、写字楼延伸到工业区、学校、医院和国家机关、部队营房等。三是物业管理专业化服务水平逐步提高，社会各界对物业管理认可程度逐步提高。在近十年中，经过物业管理企业和业主的共同努力，全市共有455个小区被评为建设部和北京市物业管理优秀小区，占全市居住小区总量的20％。四是政策法规体系逐步确立。1995年市政府颁布《北京市居住小区物业管理办法》后，主管部门会同有关部门制定了一系列的配套政策文件，使得物业管理基本做到有法可依，有章可循。2003年国务院颁布《物业管理条例》后，市建委结合本市物业管理发展现状，确定了贯彻实施物业管理条例的基本思路，即采用1+1+9+5的方式，即出台1个政府规章（北京市物业管理办法），1个过渡意见（规章出台之前关于贯彻实施物业管理条例的过渡意见），9个配套文件和5个示范文本等共计16个配套文件。

　　（三）成绩显著。

　　物业管理是社会经济尤其是房地产业发展到一定程度的必然产物。这种先进的管理模式顺应了建立社会主义市场经济的客观要求，也是房屋产权多元化和人民生活需求提高后的必然要求，它将城市房屋管理引向一个全新的发展阶段，在人民生活和城市管理中发挥了重要作用，表现在七个方面：

　　1.完善的物业管理使物业保值、增值。良好的物业管理能够延长房屋及设施设备的使用寿命，降低物业的物理损耗速度，避免了物业使用价值的超前损耗，起到了保值、增值的作用；物业管理服务不仅创造了良好的生活、居住环境，同时还使得物业的功能改造、设备更新等始终保持着经济上的适应性，避免了物业因经济上的不适应和环境上的不配套而产生的功能上的折减。从而达到保值、增值目的。

　　目前，百姓个人购房比例已达93％，物业的保值增值就是对百姓财富最大化保护，就是最大的“以人为本”。

　　2.物业管理为构筑和谐社区奠定物质基础。物业管理的主要目标就是通过对物业的管理维护、对住用人的服务，为住用人创造并保持一个舒适、和谐的生活和工作环境。一方面，通过管理和服务提供了一个良好的“硬件”环境，包括整洁的环境、运行良好的设备、服务优质的设施，从而达到人与自然的和谐。另一方面，通过开展社区文化活动来协调业主之间的社会关系、人际关系，形成互惠互利、互助互谅、和谐共处的良好社会风气，促进精神文明建设，从而达到人与人之间的和谐，最终为构建和谐社会打下物质基础。

　　3.物业管理促进了房地产开发的良性循环。优质的物业管理能够建立开发商良好的社会公众形象，增强其在房地产市场中的竞争能力，构成房地产开发品牌的延伸。完善的物业管理能使物业始终保持良好的运行状态，使物业易于出租或出售，能够为投资者带来经济效益。

　　越来越多的开发商更加重视物业管理，在项目的规划设计之初，就聘请了具有品牌的物业管理企业，专业的物业企业从业主使用者的角度，对项目的规划设计、施工、验收提出意见，避免开发商的设计和施工缺陷，同时在售房合同中明确物业管理服务和收费标准以及装修、停车等管理制度，可以避免入住后的争议，大量减少物业纠纷。

　　4.物业管理促进了国家机关、军队、高校等机关事业单位的后勤社会化改革工作。由于推行物业管理，既可以提高机关后勤服务水平，又可以减轻沉重的后勤人员、经费负担，改变吃大锅饭的状态。因此，很多国家机关办公楼及住宅区、军队营房区、大学校园区都推行了物业管理，如中组部西单住宅小区、国管局系统住宅、中科院系统住宅区，中国移动大厦，市政府新办公楼（中环广场）、海军总医院、武警部队等诸多住宅小区院等。很多机关都享受到推行物业管理的益处，对物业管理企业给予了高度评价和赞誉，如管理国防科工委办公楼的物业管理公司，由于过硬的政治素质，较强的业务本领，尤其出色的会议服务，赢得了国防科工委领导的信任，不管他们在哪里开会，都要求物业公司提供会议服务，体现了对物业公司工作的放心和认可程度。中国移动通信集团每逢接待外宾等重大活动，都交由物业管理企业来组织。很多机关管后勤的同志反映，推行物业管理钱花少了，活儿干得漂亮了，后勤人员负担还轻了，关系也理顺了。

　　5.物业管理促进了社区的稳定。在北京市20万物业管理从业队伍中，大约有40％即8万多人是保安队伍，主要是负责维护小区公共秩序、消防管理和停车管理，他们在协助公安机关预防和打击犯罪，保护业主公共财产，维护公共秩序，防止小区可能发生的水、电、燃气等泄漏事故等发挥了重要作用。

　　6.物业管理促进了社会就业工作。物业管理行业当前是劳动密集型行业，吸收劳动力多，能够为社会解决大量就业问题，目前北京市物业管理从业人员已达20多万人，根据抽样调查，其中50％左右的人来自城市下岗职工、农村富余劳动力和退转军人，他们经过专业培训后上岗，成了物业管理从业人员中的重要组成部分。同时北京市每年新竣工房屋2000多万平方米，按照每万平方米房屋需要8个物业管理人员计算，每年可以增加16000个物业管理就业岗位，成了社会一个重要的就业渠道。

　　（四）存在矛盾。

　　虽然北京市物业管理取得了显著成绩，但随着房地产业的迅猛发展以及人民群众生活的提高，对物业管理提出了更高的要求，服务者与消费者之间冲突日益增多，矛盾突出，具体表现有：

　　一是开发建设遗留问题多，如配套设施不全，生活不方便，规划随意更改，工程质量不合格，面积缩水，分摊不合理、延期交房等，发生这些问题，业主找不到开发商，就把怨气发泄到物业管理公司身上，物业管理公司又无法处理。

　　二是确实物业管理服务水平不高，群众意见大。全市2300多家物业管理企业中，主流是好的，但也有少部分企业管理不规范，服务不到位，甚至乱收费，群众意见大。存在的问题有：管理服务制度不健全，不按物业服务标准服务；管理人员不能做到持证上岗；物业服务收费标准和服务标准不明示；维修不及时，卫生死角多，车辆乱停乱放，擅自出租业主公共设施，侵占业主合法利益。

　　三是业主及业主委员会行为不规范，由此引发纠纷不断。在一些小区纠纷中，有很大一部分是由于业主不遵守小区管理规则产生的，如不交物业费，野蛮装修，乱停车辆，与管理单位发生纠纷，有的业主缺乏居住道德，尤其是住宅楼改变用途开餐饮、开公司，扰民严重，引起邻里纠纷。同样，业主组织问题也很突出，一方面，业主委员会难成立，全市只有241个小区选举产生了合法的业主委员会，组建比例非常低。另一方面，在已成立的241个业主委员会中，有些业主委员会运作不规范。

　　4.市场监管不严。物业管理服务是市场经济条件下的一种民事行为，但由于是涉及千家万户利益的公共性服务，因此政府部门必须加大行政监管力度，规范物业管理市场秩序，创造公平的市场环境，保护广大消费者的利益。目前我们在物业管理市场监管方面确实不到位，使得一些小区矛盾长期难以解决，也导致一些物业管理企业违法现象愈演愈烈。

　　二、如何看待和分析当前物业管理发展中的矛盾问题

　　造成当前物业管理纠纷多发的原因是多方面的，需要进行全面科学的分析，在此基础上才能找到解决问题的有效途径,具体分析如下：

　　（一）物业管理企业提供的服务质量难以满足业主日益提高的生活品质追求。随着经济水平发展和人民生活水平的提高，人民群众对住房要求越来越高，从无房到有房，从有房到大房，从住大房到住装修，现在发展到要求住安全舒适的社区环境，社区环境的好坏取决于物业管理。

　　（二）推行物业管理是一场深刻的体制变革，是不同群体之间利益的重大调整，这种调整势必引发动荡。过去，在计划经济体制条件下，住房分配和维护管理都是行政型、福利制的，即由职工单位承担房屋建设和后期维修养护费用，个人仅象征性地承担少量房屋租金。在市场经济体制下，福利制分房与住房制度已被打破，房屋出售给个人，房屋维修养护也推行市场化、有偿化，实施物业管理。也就是说，单位不再无偿提供房屋维修服务，个人要承担物业费用，于是在单位和职工个人之间发生了利益调整，有的人还没有养成有偿消费观念，只愿享受服务，不愿掏钱，或希望少花钱多服务。其表现形式总是挑物业管理毛病，动不动就拒绝交纳物业管理费用，这是造成矛盾多发的重要因素。

　　（三）政策滞后性导致矛盾解决无法可依。

　　（四）舆论导向和社会认识存在偏差，导致物业管理举步维艰。

　　三、北京市物业管理未来5－10年发展趋势预测

　　物业管理尽管存在诸多问题，但其出现是房屋管理在市场经济体制下发展的必然趋势，也是世界各国房屋管理发展的最终成果，其表现出来对城市管理、社区建设以及和谐社会建设的巨大作用不可低估，物业管理搞好了，人们安居乐业，搞不好，会引发大量社会问题。因此，社会各界都要关心、理解和支持物业管理事业，尤其是政府主管部门责无旁贷，对物业管理的发展起着决定性作用。只要我们进一步完善市场规则，加强市场引导，严格市场监管，物业管理最终会从无序走向有序，矛盾将会逐步减少，社区将逐步趋于和谐。在未来五到十年内，物业管理将会呈以下良好走势：

　　（一）物业管理社会化。由于物业管理所具备的优势，其覆盖面将会逐步从住宅区、写字楼推广到机关、医院、学校、部队营房区、机场、车站、码头等各种类型的物业，呈遍地开花之势，延伸到社会的各个角落，更多的人们会享受到物业管理带来的便利。随着物业管理覆盖面进一步提高，人们对物业管理的认可程度将会进一步提高。物业管理将会出现向区域化和城市化方向发展，即在城市的某一个区域，所有物业都由一家物业管理企业实施统一管理，打破了各社区和单位传统分割而治的局面，其结果是效率大大提高， 区域面貌会大大改善。物业管理这种专业化的市场运作机制也会启发城市的管理者，预计不久的将来，城市管理者将会把绿化、清洁、市政基础设施维护等一些城市维护工作都委托物业管理公司或一些专业公司来负责，政府只需要少量的工作人员从事监督工作，而不必再供养一支庞大的队伍来从事这些事务性工作，既可以精简人员，又可以提高工作质量，降低城市维护成本，从而真正实现城市经营。物业管理全面发展走向社会化，这是物业管理为城市管理体制改革做出的开创性贡献。

　　（二）物业管理将会走向法制化。市场经济是法制经济，可以预见在未来十年内，通过立法部门和政府部门的持续不懈的努力，结合本地实际，借鉴发达国家和地区先进经验，新的物业管理法规政策体系将会逐步建成，体系将以《物权法》和《物业管理条例》为基础，地方性法规或政府规章以及政府主管部门规范性文件作为配套。体系将包括市场的准入与退出机制，服务与收费机制、市场竞争规则、业主大会组建与运作规则、市场监督机制、纠纷协调处理机制、物业管理企业与政府部门的职责分工等。

　　（三）物业管理市场化、专业化服务水平大大提高，使业主的需求得到极大满足，大大减少对物业管理服务的不满，人们将会真正享受到物业管理发展带来的丰硕成果。随着社会分工的细化，竞争将会加剧，专业化、规模化、品牌化经营成为市场主流。

　　（四）物业管理服务手段的全面现代化。当前，物业管理仍属于劳动密集型产业，其特征是就是服务手段落后，服务效率低下，服务品质稳定性差，人工成本高。未来十年，物业管理企业将在业主要求降价以及能源、人工成本持续走高的双重挤压下，开始寻求用科技含量高的手段来替代大量人工，降低成本，提高效率。而日新月异的科技进步，适应了物业管理行业这一需求，可以预见电子化、网络化、智能化的服务手段将会被物业管理企业普遍采用。其实，科技手段已在国外和香港地区物业管理中普遍使用，由于科技含量的提高，大大提高了服务品质，也减少了物业管理企业服务人员与业主之间的接触机会，将大大减少双方的冲突和摩擦。和谐社区乃至和谐社会的建设最终会实现。