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1.《办法》制定的政策背景 |
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2003年11月，国家发展和改革委员会、建设部根据国务院《物业管理条例》，制定了《物业服务收费管理办法》，自2004年1月1日起执行。各省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门、房地产行政主管部门依据这个办法制定具体实施办法。为此，市发展和改革委员会、市建设委员会拟定了《北京市物业服务收费管理办法》和《北京市物业服务收费政府指导价收费标准》。 |
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2.国家两部委《物业服务收费管理办法》主要内容 |
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（1）鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
（2）物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价管理。
（3）实行政府指导价管理的物业服务收费，政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。
（4）对物业服务收费的形式、内容，服务成本（支出）范围，明码标价，以及物业管理企业和业主应有的权利和义务等内容做出了明确规定。 |
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3.我市物业管理基本情况 |
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北京市物业管理从1995年开始起步发展，截止到2005年4月底，全市有物业管理企业2300家，其中一级企业37家，二级企业107家，三级企业2156家，从业人员超过20万人，实现物业管理的项目4204个，面积29647.56万平方米，其中办公楼897个，居住小区2911个。全市已成立业主委员会241个。 |
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4.我市现行物业服务收费管理规定 |
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我市现行物业服务收费管理规定主要是针对居住小区制定的。区别物业的不同性质，原市物价局、市国土房管局制定了普通居住小区、高档住宅、经济适用住房三个物业服务收费管理办法。1997年原市物价局、市房地局制定了《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》（京价（房）字[1997]196号）；1998年原市物价局、市房地局制定了《北京市高档住宅物业管理服务收费暂行办法》（京价（房）字[1998]394号）；2000年原市物价局、市国土房管局制定了《北京市经济适用住房小区物业管理服务收费办法》（京价（房）字[2000]163号）。其中普通居住小区、经济适用住房物业服务收费实行政府定价管理，高档住宅物业服务收费实行市场调节价管理。 |
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5.现行物业服务收费管理规定存在的主要问题 |
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现行三个物业服务收费管理办法在制定之初对规范物业服务收费行为起到了积极作用。但是，随着《物业管理条例》、国家两部委《物业服务收费管理办法》的相继出台，我市现行物业服务收费管理办法在依法性和适应市场发展要求等方面需要进行修改。存在的主要问题有：
一是与国家新政策规定不符；二是普通住宅档次的划分已无适用的政策规定；三是部分新增物业服务项目的收费标准没有统一规定。 |
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6.《办法》制定遵循的原则 |
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《办法》的制定遵循两个原则：一是通过市场竞争机制选择物业管理企业以及通过市场竞争形成价格，规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，鼓励业主自我管理、合同约定。二是确保社会稳定。新旧物业服务收费政策衔接采取平稳过渡的方式。 |
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7.《办法》和《收费标准》的制定过程 |
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为切实体现政府决策的依法性、科学性、民主性，完善公众参与、专家论证和政府决策相结合的决策机制，《办法》和《收费标准》方案形成后，于2004年4月和8月，分两次向社会公开征求意见。同时，为客观掌握物业管理企业服务成本，2004年5月，市发展改革委、市建委委托北京市工商业联合会物业管理商会对我市物业管理企业服务成本及实际收费水平进行了调查。在认真研究市民反馈的意见和调查物业管理服务成本的基础上，形成了《办法》和《收费标准》。 |
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8.《办法》中物业服务收费的价格管理形式 |
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物业服务收费区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价管理。 |
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9.实行市场调节价管理的物业范围及其价格调整 |
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（1）办公、商用及物业管理区域内配套用房等非住宅；
（2）按照《北京市物业管理招标投标办法》选聘物业管理企业并确定物业服务收费标准的住宅区；
（3）业主大会或按照《物业管理条例》第十条规定不成立业主大会但共同履行业主大会、业主委员会职责的全体业主，与其选聘的物业管理企业签订物业服务合同的住宅区；
（4）本办法实施后，在物业服务合同和房屋买卖合同中明确约定了物业服务收费标准的住宅区；
（5）本办法实施前，经计划、规划、建设、国土房管等政府主管部门批准建设的公寓、别墅等高档住宅区。
实行市场调节价的物业服务收费标准由业主大会或共同履行业主大会、业主委员会职责的全体业主与物业管理企业在物业服务合同中协商确定。实行市场调节价的物业服务收费标准需要调整时，应由业主大会或共同履行业主大会、业主委员会职责的全体业主与物业管理企业协商确定。
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10.实行政府指导价管理的物业范围及其价格调整 |
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未成立业主大会或成立业主大会但未与物业管理企业签订物业服务合同的经济适用住房小区、危改回迁小区、按房改政策出售的公有住宅区、安居（康居）住宅区，以及不符合物业服务收费实行市场调节价的住宅区。
实行政府指导价的物业服务收费，由市价格主管部门会同市房地产行政主管部门制定物业服务收费基准价标准及浮动幅度，并定期公布，物业管理企业按照《办法》和《收费标准》确定和收取物业服务费。
如果业主需要物业管理企业提供超出办法规定的范围和标准的服务，服务收费标准除政府价格主管部门有统一规定外，由双方约定；物业管理企业不能按照办法规定的范围和标准提供服务的，应与业主协商相应下浮收费标准。
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11.《办法》中对业主的权利与义务有何规定？ |
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《办法》中规定：实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有；物业管理区域内供水、电、气、热、通讯、有线电视等单位应向最终用户收取有关费用。物业管理企业代收上述费用，不得向业主收取手续费等额外费用；利用物业共用部位共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主、业主大会、物业管理企业同意，所得收益应主要用于补充专项维修资金等。
同时，《办法》明确规定业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用等。 |
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12.《办法》中对物业管理企业的权利与义务有何规定？ |
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《办法》规定：物业服务费用构成包括服务成本、税费和利润；业主如不交纳物业服务费用，物业管理企业可以依法追缴等。
同时，《办法》也明确规定物业管理企业应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，提供质价相符的服务；物业服务收费实行明码标价；实行物业服务费用酬金制的，每年不少于一次公布物业服务资金收支情况，业主或业主大会提出质询时，应当及时答复等。
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13.房改和安居（康居）住宅的购房人如何交纳物业费？ |
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房改和安居（康居）住宅的购房人物业服务费的交纳仍按我市现行房改政策执行，即房改房原售房单位负担综合管理，共用部位、共用设施设备运行维护，绿化养护，电梯、水泵运行维护等费用；使用人或房改购房人负担清洁卫生、秩序维护等费用。
但《办法》规定，按房改政策出售公有住宅的单位和购买安居（康居）住宅的职工所在单位，就物业管理服务费用承担问题与购房人另有约定的，从其约定。
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14.物业服务费何时开始交纳？ |
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物业服务费由业主自房屋买卖合同约定的交付之日起交纳。 |
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15.电梯、水泵运行维护费如何交纳？ |
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《收费标准》以10层、20层和30层为基准层，区分有人值守和无人值守，分别制定了电梯运行维护费标准。
电梯运行维护费的分摊办法：业主大会成立前，按照房屋买卖合同、物业服务合同或物业管理公约中的约定执行；业主大会成立后，按照业主大会的决议执行；不符合以上条件的，执行政府指导价及分摊公式。
高压水泵运行维护费按建筑面积收取，市政直供水用户不交纳水泵运行维护费。 |
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16.物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用是否还包括在物业费标准中？ |
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《办法》规定，物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本。 |
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17.物业管理企业是否应当公布物业服务资金的收支情况？ |
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《办法》规定，物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。当业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。其中，业主大会提出质询时，物业管理企业应当及时进行书面答复。 |
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18.新旧收费办法如何衔接？ |
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《办法》实施后，执行政府指导价的住宅区原物业服务收费标准（不含电梯、水泵运行维护费收费标准）低于基准价浮动幅度上限的，执行原收费标准，如要调整，具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定；但如物业管理企业提供安全防范设施设备、消防设施设备运行维护服务的，可收取相应费用；收费标准总计不能高于基准价浮动幅度上限；原收费标准中已包含上述服务收费内容的，不能重复计算收费。
《办法》实施后，执行政府指导价的住宅区原物业服务收费标准（不含电梯、水泵运行维护费收费标准）超出住宅物业服务政府指导价收费标准浮动幅度上限的，《办法》颁布半年时间内，仍可执行原物业服务收费标准。如成立业主大会或物业管理企业与全体业主重新协商确定物业服务收费标准的，按本办法第六条规定执行；未成立业主大会或物业管理企业未能与全体业主重新协商确定物业服务收费标准的，《办法》颁布半年后，一律按照住宅物业服务收费政府指导价执行。
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19.物业管理企业不按《办法》执行如何投诉？ |
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《办法》和《收费标准》实行后，市区县各级价格主管部门要加强物业服务收费价格监督检查工作。重点是办法实施后以及新旧办法衔接期间的收费检查。充分发挥社会舆论监督作用,发挥“12358”价格举报电话的作用，认真受理物业服务收费的投诉举报，维护业主的合法权益，并选择一些典型案例公开曝光,以保证政策贯彻执行的严肃性。 |
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20.《办法》第十条中“物业服务费用由业主交纳”，业主如何解释？ |
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业主包括取得产权证的购房人和签订了房屋买卖合同，未取得产权证的购房人。 |
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21.危改回迁小区业主如何交纳物业费？ |
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《办法》规定，执行《北京市加快城市危旧房改造实施办法（试行）》（京政办发[2000]19号）政策的危改回迁小区，在未成立业主大会前，物业管理企业根据所提供的服务内容和标准，按不高于经济适用住房物业服务收费政府指导价收费标准确定物业服务收费标准。 |
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22.改变住宅使用性质从事经营活动的，物业管理企业如何收取物业服务费？ |
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《办法》规定，经政府有关部门批准，改变住宅使用性质从事经营活动的，物业管理企业可以按照改变后的住宅使用性质，确定物业服务收费标准收费。 |
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23.执行物业服务收费政府指导价的住宅区有多种房屋产权性质住宅的，物业服务收费如何执行？ |
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《办法》规定，按照物业服务收费政府指导价管理的住宅区有多种房屋产权性质住宅的，物业服务收费按与物业服务标准相对应的政府指导价标准执行。 |
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24.物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括哪些内容？ |
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物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
（3）物业管理区域清洁卫生费用；
（4）物业管理区域绿化养护费用；
（5）物业管理区域秩序维护费用；
（6）办公费用；
（7）物业管理企业固定资产折旧；
（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（9）经业主同意的其它费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
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